外壁タイルの調査は何を選ぶ？打診・赤外線の違いと報告書の確認ポイント

外壁タイルのひび割れや目地の傷みが気になったとき、「塗装すればよいのか」「タイル補修が必要なのか」と迷う方は少なくありません。マンションの修繕計画でも、調査方法によって何が分かるのかを理解しておくことが大切です。

補修方法を決める前に確認したいのは、劣化の場所・範囲と、調査で判断できたこと・できなかったことです。この記事では、目視・打診・赤外線調査の違いと、調査報告書の見方を解説します。

目視・打診・赤外線調査で分かること

外壁タイルの調査は、一つの方法だけで全てを判断できるとは限りません。建物の形状や外壁の状態に合わせて方法を選び、必要に応じて組み合わせます。[1][2]

打診調査では、テストハンマーなどを使い、音の違いを確認します。赤外線調査は、壁の中を透視する技術ではありません。表面に現れる温度差を手掛かりに判断するため、熱画像の色だけで「ここは必ず浮いている」と決めることはできません。[1]

ドローンによる赤外線調査にも適用条件がある

ドローンは、高い場所や広い外壁面の撮影に役立ちます。ただし、機体を飛ばせることと、診断に適した熱画像を取得できることは別です。

赤外線調査は、日射、風、降雨後の状態、外壁材、反射、撮影角度や距離などの影響を受けます。軒裏や建物の出隅・入隅など、判別が難しい部分もあります。[1]

国土交通省掲載のガイドラインでは、同じ部位で打診と赤外線調査を行い、浮きの検出状況を確認する手順が示されています。十分に判断できない部分は、撮影条件の変更や打診などで補うことが必要です。[1]

依頼時には「ドローンだけで調査が完了するか」よりも、「適用しにくい部分をどう確認するか」を聞くと、調査範囲を具体的に把握できます。建物の条件によっては、足場などの接近手段が必要になる場合もあります。

調査報告書で確認したい5つの項目

報告書は、写真が多いかどうかだけで判断せず、次の内容を確認しましょう。

1. 不具合の位置と範囲

どの外壁面の、どこに異常があるのか。図面と写真を照らし合わせられると、補修範囲を共有しやすくなります。

2. 使用した調査方法

目視・打診・赤外線のどれで確認したのか。赤外線と打診を照合した箇所も確認します。

3. 調査時の条件

撮影日時や天候など、判断の前提が記録されているか。熱画像と通常の写真を対応させて見ることも大切です。

4. 調査できなかった部分

未調査・判定困難な範囲を、異常なしの範囲と区別できるか。追加調査の必要性も聞きましょう。

5. 結果を踏まえた対応

速やかな安全対策、追加確認、補修の検討など、次の行動が整理されているかを確認します。

これらは、調査結果を工事の見積もりや修繕計画につなげるための確認事項です。特に「調べられなかった場所」が明確であることは、調査の限界を理解するうえで重要です。[1]

塗装・下地補修・防水は、状態に合わせて考える

外壁の色あせと、タイルや下地の浮きは、同じ方法で解決できるとは限りません。浮きがある場合に、表面を塗装するだけで接着状態の問題まで解消できると考えるのは適切ではありません。[5]

タイル補修や下地補修の範囲は、劣化状況を確認したうえで検討します。漏水がある場合も、外壁のひび割れ、目地、開口部周辺、防水層など、原因を確かめる必要があります。「外壁からの漏水らしい」という段階で、工法を決めつけないことが大切です。[6][7]

定期報告制度に基づく調査の要否も、建物の用途・規模・所在地の指定などによって異なります。全てのマンションや戸建てに、一律の周期や方法が適用されるわけではありません。制度上の調査が必要かどうかは、所在地の行政窓口や専門家に個別に確認してください。[2][3]

落下や大きな膨らみがあるときは安全を優先

タイルの落下や大きな膨らみを見つけた場合は、真下や周辺に近づかず、管理会社や専門業者へ速やかに連絡してください。状況を記録する場合も、安全な位置から行います。

高所へ上って自分でたたいたり、浮いた部分を剥がしたりすることは避けましょう。立入制限などの安全措置も、危険箇所へ近づいて自分で行うのではなく、管理者や専門業者と相談して進めてください。[4]

千葉で外壁タイルの調査・補修を検討している方へ

株式会社エムズ・グローは、千葉県を中心に、戸建て住宅やマンションなどの建物調査・修繕に対応しています。自社施工を基本とし、調査から施工、アフターフォローまで一貫してご相談いただけます。

ご相談時には、建物の所在地、気になる箇所を安全な場所から撮影した写真、過去の調査・修繕履歴があると、状況を共有しやすくなります。図面が残っていれば、併せてご用意ください。

ドローンによる赤外線調査を含むサービス内容をご覧のうえ、外壁の状態や調査方法についてお問い合わせください。建物の条件に合わせて、確認すべき範囲と進め方を検討します。

参考資料

[1] 国土交通省掲載「赤外線調査による外壁調査ガイドライン」（2022年3月）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/content/001474154.pdf

[2] 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000161.html

[3] 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000039.html

[4] 国土交通省 関東地方整備局「かんとう保全ニュース」（2023年7月）

https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000861201.pdf

[5] 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅紛争処理技術関連資料集：タイル張替え工法」

https://reference.chord.or.jp/sr/hs/rc/g-2-307.html?koz=3

[6] 同センター「窓・ドア（サッシ）」

https://www.chord.or.jp/amamori/window/index.html

[7] 同センター「外壁面からの漏水」

https://reference.chord.or.jp/sr/ts/kt/m_gai.html?koz=1